22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7579 sayılı Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35, 37 ve 70. maddelerini değiştirdi ve yayımı tarihinde yürürlüğe girdi. Değişiklik küçük görünse de apartman ve site yönetiminin yıllık bütçe akışını temelden değiştiriyor. İnternetteki rehberlerin ve yazılımların önemli bir kısmı hâlâ eski "7 günde kesinleşir" akışını anlatıyor.
Kısaca ne değişti?
- İşletme projesi artık kat malikleri genel kurulunda onaylanır.
- Tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmeyen projenin kendiliğinden kesinleşmesini düzenleyen cümle yürürlükten kaldırıldı.
- Onaylı proje yoksa yönetici gecikmeden bir geçici işletme projesi yapar; bu proje en geç üç ay içinde genel kurula götürülür.
- Mevcut bir proje varsa, geçici projedeki artış bir önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamaz.
- Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için gereken oran beşte dörtten üçte ikiye indi.
Eski ve yeni metin
| Hüküm | Eski | Yeni (konsolide metin) |
|---|---|---|
| KMK md. 35/1-d (avans) | Münasip miktarda avans toplanması, bitince yeniden avans toplanması | İşletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması |
| KMK md. 37/1 | Yönetici her yıl işletme projesi yapar | Proje genel kurulda onaylanır; onaylı proje yoksa yönetici en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar geçici proje yapar |
| KMK md. 37/2-c | — | Her kat malikinin md. 20 esaslarına göre vermesi gereken avans tutarı projede yer alır |
| KMK md. 37/3 | Tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmeyen proje kesinleşir | Proje bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen ya da değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır; 7 günlük itiraz cümlesi mülga |
| KMK md. 37 son fıkra | — | Geçici projedeki bedel, yürürlükteki proje bedelinin önceki yıl yeniden değerleme oranından (VUK mükerrer md. 298) fazla artamaz |
| KMK md. 70 (toplu yapı) | Yönetim planı değişikliği beşte dört | Üçte iki; yönetim planlarının aykırı hükümleri uygulanmaz |
Yeni akış adım adım
- Taslak: Yönetici yıllık tahmini gelir ve gideri, her malike düşecek tahmini payı ve avans tutarını içeren projeyi hazırlar (md. 37/2).
- Geçici proje: Kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici geçici projeyi yürürlüğe koyar. Avans bu projeye göre toplanır.
- Bildirim: Proje kat maliklerine ya da bağımsız bölümden fiilen yararlananlara (kiracı dahil) imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir (md. 37/3).
- Genel kurul: Bildirimden itibaren en geç üç ay içinde proje kurulda aynen ya da değiştirilerek kabul edilir.
Bu yüzden takvimde iki tarih önemlidir: geçici projenin bildirildiği gün ve ondan itibaren işleyen üç aylık süre. Toplantı çağrısının en az 15 gün önce yapılması gerektiğini de hesaba katarsanız, çağrıyı en geç ikinci ayın sonunda planlamak gerekir. Toplantı kuralları için kat malikleri kurulu toplantısı yazımıza bakabilirsiniz.
Yeniden değerleme tavanı nasıl uygulanır?
Mevcut (yürürlükte) bir işletme projesi varsa, yöneticinin yaptığı geçici projedeki bedel, takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz.
İkincil kaynaklara göre 2025 yılı için ilan edilen oran %25,49'dur ve 2026'daki geçici projelerde bu oran uygulanır. Bu oran GİB'in ilgili tebliğinden teyit edilmelidir.
Örnek: Aylık aidatı 1.000 ₺ olan bir dairede geçici projeyle istenebilecek tutar en fazla 1.254,90 ₺ olur. Gerçek giderler bunun üzerindeyse fark, genel kurul kararıyla karşılanabilir: tavan yalnız geçici projeye uygulanır, genel kurul gerçek giderlere göre daha yüksek bir bütçe onaylayabilir.
Bildirim neden hâlâ kâğıtla?
Kanun, projenin imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilmesini istiyor. E-posta, SMS ya da WhatsApp ile yapılan bildirimi geçerli sayan bir Yargıtay kararı araştırmamızda bulunamadı. Uygulama bildirimleri sakini hızlıca haberdar etmek için çok yararlıdır, ama kanuni bildirimin yerine geçtiğini varsaymayın. Daire daire imza listesi ya da PTT barkodlu taahhütlü gönderim listesi saklayın; ileride icra takibinde bu kanıt gerekir.
İcra takibine etkisi
Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları İİK md. 68/1'de sayılan belgelerdendir (KMK md. 37/4). Bu belgeler ilam değildir; takip ilamsız başlar, borçlu itiraz ederse icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir. Bu nedenle onaylı projenin ya da kararın noter tasdikli defterden sureti, tebliğ kanıtı ve dönem bazında hesap dökümü icra dosyasının temelidir.
Henüz belirsiz olan noktalar
- Kesinleşme anı: 7 günlük itiraz kalktığına göre proje ne zaman "kesinleşmiş" sayılır? Genel kurul onayıyla mı, yoksa iptal davası süresi (KMK md. 33: bir ay, her halde altı ay) geçince mi? Kanun açıkça söylemiyor.
- Geçici proje ve İİK 68: Genel kurulca onaylanmamış geçici projenin İİK 68/1 belgesi sayılıp sayılmayacağı belirsiz. İhtiyatlı yol, icra dosyasında yalnız onaylı projeye ya da karara dayanmak, geçici projeyle yapılan takipte itirazın iptali davası riskini hesaba katmaktır.
- Üç ayda toplanılamazsa: Sürenin aşılmasının sonucu kanunda yazmıyor.
- Tavanın kapsamı: Toplam bütçeye mi, her bölümün aidatına mı, her gider kalemine mi uygulanacağı tartışmalı. Hem toplamda hem bölüm aidatında kontrol etmek güvenli taraftır.
Bu noktalarda somut durumunuz için bir hukukçuya danışın.
Yöneticiler için kontrol listesi
- Yürürlükte onaylı bir proje var mı? Yoksa geçici projeyi gecikmeden hazırlayın.
- Geçici projedeki artışı önceki yılın yeniden değerleme oranıyla karşılaştırın.
- Projeyi imza listesi ya da taahhütlü mektupla bildirin, kanıtı saklayın.
- Bildirim tarihinden itibaren üç aylık süreyi takvime yazın; çağrıyı 15 gün öncesinden planlayın.
- Genel kurul kararını noter tasdikli deftere yazdırın.
Konutra'da nasıl?
Konutra'da işletme projesi taslak, geçici ve genel kurulca onaylanmış aşamalarından geçer; eski "7 günde kesinleşir" akışı yoktur. Geçici projede yeniden değerleme tavanı aşılırsa proje kaydedilmez ve gerekçesi gösterilir. Üç aylık süre sayılır, yaklaşınca uyarı gider. Oran sistem ayarında tutulur; mevzuat değişince kod değil değer güncellenir. Projeden aylık borçlandırma üretilir ve planlanan ile gerçekleşen tutarlar karşılaştırılır.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, konsolide metin (7579 dahil) — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.634.pdf
- 7579 sayılı Kanun, Resmî Gazete 22.05.2026, sayı 33261 — https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2026/05/20260522-1.htm
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (md. 68) — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.2004.pdf
- Yeniden değerleme oranı %25,49 için ikincil kaynak (GİB tebliğinden teyit edilmeli) — https://www.pmcgroup.com.tr/2026-site-aidat-artis-yasasi-tbmm-torba-yasa/
Hukuki danışmanlık değildir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve yayın tarihindeki mevzuat metinlerine dayanır. Mevzuat değişebilir; "doğrulanmalı" diye işaretlenen noktalar ve somut durumunuz için resmî metne ve bir hukukçuya başvurun.
Diğer yazılar
- Aidat gecikme tazminatı nasıl hesaplanır? (%5, gün bazında)
- Apartman yöneticisinin yasal yükümlülük takvimi (2026)
- Banka havalesinde aidat eşleştirme nasıl otomatikleşir?
- Borçlu listesi asmak KVKK'ya aykırı mı? (Kurul İlke Kararı 2026/348)
- Kapıcı SGK ve maaş rehberi: kolay işverenlik, vergi, çalışma süresi
- Kat malikleri kurulu toplantısı: çağrı, yeter sayı, vekâlet