Apartman yöneticisinin yasal yükümlülük takvimi (2026)

Yöneticilik yalnız aidat toplamak değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu, yangın yönetmeliği, asansör yönetmelikleri ve SGK düzenlemeleri yöneticiye yıl boyunca tekrarlanan işler yükler. Bunların bir kısmının süresi kesindir, bir kısmı yerel uygulamaya ya da standarda bağlıdır. Aşağıdaki takvim, 8 ve daha fazla bağımsız bölümlü bir apartman ya da site için hazırlanmıştır; 8 ve üzeri bölümde yönetici atanması zaten zorunludur (KMK md. 34/2).

Ocak: yılın en yoğun ayı

Yönetim planında başka bir zaman yazmıyorsa şu işlerin hepsi Ocak ayına düşer:

Olağan kat malikleri kurulu: Her takvim yılının ilk ayında yapılır. Toplu yapılarda en geç iki yılda bir (KMK md. 29/1).
Yöneticinin hesap vermesi: Ocak içinde (KMK md. 39).
Yönetici ataması: Yönetici her yıl olağan toplantıda yeniden atanır (KMK md. 34/5).
Denetim raporu: Ocak ayında kurula sunulur ve taahhütlü mektupla maliklere gönderilir (KMK md. 41/3).
Defteri notere kapattırma: Karar ve gider defteri her takvim yılı bitiminden itibaren bir ay içinde, yani 31 Ocak'a kadar notere kapattırılır (KMK md. 36).

Toplantı çağrısının en az 15 gün önce yapılması gerektiği için Ocak toplantısının hazırlığı Aralık'ta başlar. Ayrıntılar için kurul toplantısı yazımıza bakın.

Yıllık takvim tablosu

Yükümlülük	Periyot / süre	Dayanak	Kesinlik
Olağan kat malikleri kurulu	Yılda 1 (Ocak); toplu yapıda 2 yılda 1	KMK md. 29/1	Kesin
Yöneticinin hesap vermesi	Yılda 1 (Ocak)	KMK md. 39	Kesin
Denetçinin hesap denetimi	3 ayda 1 (yönetim planında yoksa)	KMK md. 41/2	Kesin
Defteri notere kapattırma	31 Ocak'a kadar	KMK md. 36	Kesin
Geçici işletme projesinin genel kurulda onayı	Bildirimden itibaren en geç 3 ay	KMK md. 37 (7579 s. Kanun)	Kesin
Yönetici künyesini bina girişine asmak	Sürekli; değişince güncellenir	KMK md. 34 son fıkra	Kesin
Asansör aylık bakımı	Ayda en az 1	KMK md. 35/1-l; Asansör İşletme ve Bakım Yön.	Kesin
Asansör yıllık periyodik kontrolü	Yılda en az 1	Asansör Periyodik Kontrol Yön.	Kesin (sonraki değişiklikler kontrol edilmeli)
Asansör acil kurtarma eğitimi	Yılda en az 1	Asansör İşletme ve Bakım Yön. md. 10/6	Kesin
Yangın söndürücü kontrolü	Yılda 1; 4. yıl sonunda dolum ve hidrostatik test	Binaların Yangından Korunması Hk. Yön. md. 99/7	Kesin
Yangın tatbikatı	Yılda en az 1	aynı Yön. md. 129	Kesin
Baca temizliği (sıvı/katı yakıtlı kazan)	Yılda en az 2	aynı Yön. md. 58/5	Kesin
Doğalgaz kombi ve kazan bacası bakımı	Yılda 1	aynı Yön. md. 58/12	Kesin
Kapıcı sağlık kontrolü	İşe girişte ve yılda 1	Konut Kapıcıları Yön. md. 4	Kesin
Kapıcı SGK primi / eksik gün	Prim izleyen ay sonu; eksik gün izleyen ayın 10'u	SGK Genelgesi 2019/6	Kesin
DASK (zorunlu deprem sigortası)	Yıllık; yükümlü malik	6305 s. Kanun	Kesin (yönetici hatırlatır)
Anagayrimenkul sigortası	Poliçe vadesinde (kurul kararı varsa)	KMK md. 21, 35/c	Karara bağlı
Elektrik, topraklama, paratoner ölçümü	Yılda 1 (iyi uygulama)	İş Ekipmanları Yön. (işyerleri için)	Konutta tartışmalı
Su deposu temizliği	Ulusal düzeyde sabit periyot bulunamadı	Yerel kurul kararları	Belirsiz

Asansör

Yönetici, asansörlerin aylık bakımını ve yıllık kontrolünü yaptırmakla görevlidir (KMK md. 35/1-l). Aylık bakım yetkili bir servisle sözleşme yapılarak yürütülür. Yıllık periyodik kontrolde verilen etiketin rengi süreleri belirler: sarı (kusurlu) etikette eksikler 120 gün, kırmızı (güvensiz) etikette 60 gün içinde giderilmelidir. Süre sonunda takip kontrolü yapılır, olumsuzsa asansör mühürlenir. Güvensiz asansörün kullanılmasından bina sorumlusu sorumludur.

Yangın güvenliği

Kat mülkiyetli binada yangın güvenliği sorumlusu bina yöneticisidir. Söndürücülerin yıllık kontrolü, dördüncü yıl sonunda dolum ve test, yılda en az bir tatbikat ve baca temizliği bu sorumluluğun parçasıdır. Yüksekliği 30,50 metreyi aşan konut binalarında ve 200'den fazla kişinin barındığı sitelerde acil durum ekiplerinin kurulması ve listenin asılması da zorunludur. Yangın dolabı, algılama ve sprinkler sistemlerinin bakım periyodu ilgili standarda bağlıdır.

Personel

Kapıcı çalıştıran yönetimler için ayrıca işe girişte ve her yıl sağlık kontrolü, merkezi ısıtmada ateşçi belgesi, aylık prim ödemesi ve eksik gün bildirimi takvime girmelidir. Ayrıntılar için kapıcı SGK ve maaş rehberimize bakın.

Sürekli izlenecekler

Zamanaşımı: Aidat alacakları 5 yılda zamanaşımına uğrar (TBK md. 147). Vadesine 5 yıl yaklaşan borçlar için takip kararı verilmelidir.
İcra sayacı: İki takvim yılı içinde üç kez icra ya da dava takibine sebep olan malik için mülkiyetin devri davası koşulu oluşabilir (KMK md. 25/3-a). Bilgi amaçlı izlenir.
KVKK: Kişisel verilerin saklama süreleri dolunca periyodik imha yapılır; borçlu listesi ortak alanlara asılmaz.

Belirsiz noktalar: Su deposu, havuz, sığınak ve enerji kimlik belgesi için ulusal düzeyde kesin bir periyot bulunamadı; il ve belediye uygulamalarını kontrol edin. Asansör etiket sürelerinin dayanağı olan 2018 yönetmeliğinin sonraki değişiklikleri ayrıca kontrol edilmelidir. Paratoner ve topraklama ölçümlerinin konutlar için doğrudan zorunlu olup olmadığı tartışmalıdır.

Konutra'da nasıl?

Konutra'da yükümlülük takvimi bu türlerle ve periyotlarıyla hazır gelir; kesin olmayanlar "öneri" olarak işaretlidir. Asansörü olmayan site ilgili kalemleri kapatır, kendi kalemlerini ekler. Zamanı yaklaşan işler için hatırlatma gider, yapılan işin belgesi kaleme eklenir. Her yıl 31 Ocak için "defteri notere kapattır" görevi kendiliğinden açılır.

Kaynaklar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.634.pdf
Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği (RG 06.04.2019) — https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/yonetmelik/7.5.31394.pdf
Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği (RG 04.05.2018) — https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2018/05/20180504-1.htm
Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/21.5.200712937.pdf
Konut Kapıcıları Yönetmeliği (RG 03.03.2004) — https://alomaliye.com/2004/03/03/konut-kapicilari-yonetmeligi/
SGK Genelgesi 2019/6 (konut kapıcılığı) — https://alomaliye.com/2019/03/06/sgk-genelgesi-2019-6-konut-kapiciligi/
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf

Hukuki danışmanlık değildir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve yayın tarihindeki mevzuat metinlerine dayanır. Mevzuat değişebilir; "doğrulanmalı" diye işaretlenen noktalar ve somut durumunuz için resmî metne ve bir hukukçuya başvurun.