Aidat gecikme tazminatı nasıl hesaplanır? (%5, gün bazında)

Aidatın geç ödenmesi her apartmanın ortak sorunu. Kanun bunun için açık bir yaptırım öngörüyor: gecikme tazminatı. Ancak hesap şekli sıkça yanlış uygulanıyor; ay başladı diye %5'in tamamını yazmak, tüm borç üzerinden hesaplamak ya da tazminata tazminat işletmek bunların başında geliyor.

Kanun ne diyor?

KMK md. 20/2: "Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür." Oran, 5711 sayılı Kanun'la %10'dan %5'e indirilmiştir.

Bu cümleden üç kural çıkar:

Oran aylık %5'tir ve bu bir üst sınırdır.
Gün bazında hesaplanır: kanun "geciktiği günler için" der. 3 gün geciken malike ayın tamamının tazminatı yazılmaz.
Yalnız ödenmeyen kısım üzerinden işler: "tamamını ödemeyen" ifadesi, kısmi ödemede tazminatın kalan anapara üzerinden hesaplanması olarak uygulanır.

Formül

Gecikme tazminatı = kalan anapara × 0,05 × gecikilen gün ÷ 30

Hesap basittir: işlemiş tazminat anaparaya eklenip bir sonraki ay ona da tazminat işletilmez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun eski yaklaşımına göre bu ödeme temerrüt faizi niteliğindedir ve faize faiz yürütülemez.

Örnek 1: Tek aylık gecikme

Vadesi ayın 10'u olan 1.000 ₺ aidat, 20 gün gecikmeyle ödeniyor.

1.000 × 0,05 × 20 ÷ 30 = 33,33 ₺

Yanlış yöntemle ("ay başladı, %5'in tamamı") 50 ₺ yazılırdı. Bu, kanun metnine aykırıdır.

Örnek 2: Kısmi ödeme

2.000 ₺ aidat vadesinde ödenmiyor. Malik 30 gün sonra 1.200 ₺ ödüyor, kalanı 15 gün sonra kapatıyor.

İlk 30 gün: 2.000 × 0,05 × 30 ÷ 30 = 100 ₺ tazminat işler.
1.200 ₺'lik ödeme önce işlemiş 100 ₺ tazminata, kalan 1.100 ₺ anaparaya sayılır. Kalan anapara 900 ₺ olur.
Sonraki 15 gün: 900 × 0,05 × 15 ÷ 30 = 22,50 ₺.

Tazminat hiçbir zaman ilk 2.000 ₺ üzerinden hesaplanmaya devam etmez; ödenen kısım hesaptan düşer.

Örnek 3: Birden fazla dönem

Mart ve nisan aidatı (her biri 1.000 ₺) ödenmemiş, hesap 30 Nisan'da yapılıyor. Mart aidatı 50 gün, nisan aidatı 20 gün gecikmiş.

Mart: 1.000 × 0,05 × 50 ÷ 30 = 83,33 ₺ · Nisan: 1.000 × 0,05 × 20 ÷ 30 = 33,33 ₺

Her dönem kendi vadesinden itibaren ayrı hesaplanır; toplam tazminat 116,66 ₺'dir.

Kısmi ödeme hangi borca sayılır?

Türk Borçlar Kanunu md. 100–101 burada belirleyicidir:

Borçlu, faiz ya da giderleri ödemede gecikmişse kısmi ödemeyi doğrudan anaparaya saydıramaz (TBK md. 100). Bu yüzden ödeme önce işlemiş tazminata, sonra anaparaya mahsup edilir.
Birden çok borç varsa ödeme, borçlunun beyanına göre; beyan yoksa ilk muaccel olan (en eski vadeli) borca sayılır (TBK md. 101).

Uygulamada: sakin "şu dönemi ödüyorum" demişse o dönem kapanır; demediyse en eski borçtan başlanır.

Tazminat ne zaman başlar?

İkincil kaynaklarda özetlenen Yargıtay kararlarına göre, aidatı belirleyen toplantıya katılan malik için karar tarihi ya da vade esas alınır. Toplantıya katılmayan malik için ise işletme projesinin ya da kararın kendisine tebliğ edildiği veya öğrendiği tarih esas alınır. Toplantıya katılmamış ve kendisine tebliğ yapılmamış malike gecikme tazminatı işletilemeyeceği belirtilmektedir. Bu kararların numaraları ikincil kaynaklardan alınmıştır, doğrulanmalıdır.

Pratik sonuç: tebliğ kanıtı (imza listesi, taahhütlü mektup barkodu) olmayan malik için hesaplanan tazminatın tahsili tartışmalı olabilir. İşletme projesinin bildirimi için 7579 sayılı Kanun yazımıza bakın.

Kurul daha yüksek oran koyabilir mi?

Yasal sınırın üzerindeki oranın, karara katılmayan malikleri bağlamadığı yönünde Yargıtay kararı bulunduğu ikincil kaynaklarda aktarılmaktadır (doğrulanmalı). Güvenli yol %5'i aşmamaktır. Kurul daha düşük bir oran belirleyebilir ya da tazminatı hiç uygulamamaya karar verebilir.

Yasal faiz de istenebilir mi?

Bu konu tartışmalıdır. Yargıtay'ın bazı kararları gecikme tazminatı ile yasal faizin farklı şeyler olduğunu ve birlikte hükmedilebileceğini söylerken, Hukuk Genel Kurulu'nun eski görüşü ve bazı daire kararları yalnız gecikme tazminatının istenebileceği yönündedir. Avukatınız aksini önermedikçe yalnız %5 gecikme tazminatıyla yetinmek daha az itiraz doğurur.

Kiracı ve zamanaşımı

Kiracı: Malikin gider, avans ve gecikme tazminatı borcundan müteselsilen sorumludur, ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK md. 22/1).
Zamanaşımı: Aidat dönemsel edim sayıldığı için 5 yıllık zamanaşımına tabidir (TBK md. 147). Her dönemin süresi kendi vadesinden başlar. İcra takibi, dava ve borcun ikrarı (kısmi ödeme dahil) süreyi keser. Tek seferlik onarım payları gibi dönemsel olmayan alacaklarda 10 yıllık sürenin savunulabileceği de belirtilmektedir; bu da tartışmalıdır.
Dava öncesi: KMK'dan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur (HUAK md. 18/B). İcra takibi bu kapsamda değildir.

Sık yapılan hatalar

Ay başlar başlamaz %5'in tamamını yazmak.
Tazminatı kalan anapara yerine toplam aidat borcu üzerinden hesaplamak.
İşlemiş tazminatı anaparaya ekleyip ona da tazminat işletmek.
Tebliğ kanıtı olmadan tazminat tahakkuk ettirip bunu kesin alacak gibi göstermek.
Borçlu listesini panoya asarak tahsilat baskısı kurmaya çalışmak: bu KVKK'ya aykırıdır (ayrıntılar).

Konutra'da nasıl?

Konutra'da gecikme tazminatı kalan anapara üzerinden, gün bazında ve basit olarak hesaplanır; formül sakinin ekranında görünür. Oran site ayarıyla düşürülebilir ya da kapatılabilir, %5'in üzeri kabul edilmez. Tolerans günü ve en az tutar da ayardır. Kısmi ödeme varsayılan olarak önce işlemiş tazminata, sonra en eski anaparaya sayılır; sakin dönem seçtiyse onun seçimi uygulanır. Her borç için zamanaşımı tarihi gösterilir.

Kaynaklar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (md. 20, 22) — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.634.pdf
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (md. 100, 101, 147) — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (md. 18/B) — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6325.pdf
Gecikme tazminatının başlangıç tarihi, Yargıtay karar özetleri (ikincil kaynak) — https://www.hasancaneser.av.tr/makaleler/aidat-giderine-gecikme-tazminat%C4%B1-i%CC%87%C5%9Fletilmesi-ve-ba%C5%9Flang%C4%B1%C3%A7-tarihi
Gecikme tazminatının hukuki niteliği (ikincil kaynak) — https://atamerhukuk.org/kmk-gecikme-tazminati-hukuki-niteligi/

Hukuki danışmanlık değildir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve yayın tarihindeki mevzuat metinlerine dayanır. Mevzuat değişebilir; "doğrulanmalı" diye işaretlenen noktalar ve somut durumunuz için resmî metne ve bir hukukçuya başvurun.